原標題：禹城創(chuàng)新“帶押過戶”業(yè)務(wù)模式，相關(guān)做法被省自然資源廳刊發(fā)推廣—— 交易“松綁”企業(yè)省事百姓省心
產(chǎn)業(yè)園依托“房地分割”政策實現(xiàn)分割登記、靈活融資
企業(yè)通過自助受理一體機，高效辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)
打造“一站式辦結(jié)”服務(wù)模式，縮減辦理時間
市民領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證書
現(xiàn)場辦理在建工程抵押現(xiàn)場辦理在建工程抵押，，暢通企業(yè)融資渠道
□文/圖本報記者李榕本報通訊員梁民王云張偉靖
“以前賣房子，得先湊錢還房貸解押，前后要跑好幾趟、等十幾天；現(xiàn)在‘帶押過戶’，不用自己墊錢，一天就辦完所有手續(xù)，太省心了！”11月25日，剛在禹城市政務(wù)服務(wù)中心辦完房產(chǎn)過戶的市民趙女士拿著不動產(chǎn)權(quán)證書，難掩喜悅。
從“先解押再過戶”的傳統(tǒng)模式，到“無須墊資、全程網(wǎng)辦、跨部門聯(lián)動”的全覆蓋常態(tài)化服務(wù)，禹城市在德州率先推行“帶押過戶”便民政策，已形成“全類型覆蓋、多場景貫通、零風險閉環(huán)”的成熟機制，相關(guān)做法被省自然資源廳刊發(fā)推廣。目前，全市累計辦理“帶押過戶”業(yè)務(wù)145筆，涉及帶押金額7470余萬元，為企業(yè)群眾節(jié)省因“過橋”而產(chǎn)生的融資成本超1500萬元，極大降低企業(yè)群眾的融資成本，有效緩解企業(yè)經(jīng)營困境。
優(yōu)化辦事流程——辦理時限由7天縮短至即時辦結(jié)
“真沒想到，‘帶押過戶’買二手房也能這么快！一個大廳里，從簽合同到拿‘紅本本’，一天就辦完所有手續(xù)?！辈痪们?，在禹城市政務(wù)服務(wù)中心不動產(chǎn)窗口，辦理完住房交易的王先生感慨道。
一直想在碧桂園安家的王先生，相中了一套總價111萬元的房子，得知該房尚有65萬元抵押貸款未還清，頓時犯了難：“以前聽朋友說，買抵押房特別折騰，得等賣家湊錢先解押才能過戶，時間長、風險大，萬一出岔子，定金都可能泡湯?！?/p>
解押難曾是二手房交易的突出痛點，買賣雙方都得承擔不小的風險和資金壓力。讓王先生安心的是，禹城市推行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了房子有貸款也能直接交易，無須賣家提前籌錢解押。更讓他滿意的是辦理過程的高效順暢：銀行依據(jù)新政辦理抵押后放款88萬元，其中65萬元用于償還賣方原貸款，剩余23萬元與他的首付款一并安全轉(zhuǎn)至賣方賬戶。
王先生的便捷體驗，源于禹城創(chuàng)新打造的“全程網(wǎng)辦+跨部門聯(lián)動”不動產(chǎn)“帶押過戶”模式?！斑^去辦理‘帶押過戶’，要分兩次辦過戶和抵押，需要跑稅務(wù)、銀行、不動產(chǎn)3個部門，辦理時長至少7天?！庇沓鞘胁粍赢a(chǎn)登記中心副主任秦朋坦言，為打破部門壁壘與流程梗阻，禹城從機制重構(gòu)入手，讓便民服務(wù)真正落地。
在流程優(yōu)化上，禹城推行“一窗集成+環(huán)節(jié)壓縮”雙措并舉。通過整合登記、稅務(wù)、金融等部門資源，打造“一站式辦結(jié)”服務(wù)模式，將原需串聯(lián)進行的“賣方還款、賣方注銷抵押、買方貸款申請、買賣過戶、買方抵押、銀行放款”6個環(huán)節(jié)，壓縮至1個環(huán)節(jié)，辦理時間從7天縮短至即時辦結(jié)?！艾F(xiàn)在一個窗口交一套材料，半天就能拿證放款?！鼻嘏笳f。
信息共享方面，禹城構(gòu)建“政銀企三方數(shù)據(jù)互聯(lián)”支撐體系。依托省“一網(wǎng)通辦”平臺，打通與13家商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)抵押權(quán)狀態(tài)、貸款審批、資金流向等信息實時互通?！耙郧般y行查不到不動產(chǎn)實時抵押狀態(tài)，得客戶自己開證明；現(xiàn)在通過平臺，15分鐘就能完成抵押狀態(tài)核驗，還能在線提交登記申請，省去紙質(zhì)材料傳遞時間?！惫ど蹄y行禹城支行副行長田紅說。
在長效保障上，則搭建“1+N”政策體系，形成“全流程覆蓋、多主體協(xié)同、規(guī)范化運行”的制度格局。出臺規(guī)范性文件，明確全類型不動產(chǎn)“帶押過戶”實施細則，覆蓋抵押登記、資金監(jiān)管、糾紛調(diào)解全流程，確保業(yè)務(wù)辦理有章可循。同時，推動“全流程線上化”，探索通過省“一網(wǎng)通辦”平臺實現(xiàn)線上簽約、審核、放
款，進一步降低交易時間成本。
自“一窗集成+信息共享”機制推行以來，禹城住宅類“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理時間從原來的7個工作日壓縮至1個工作日，材料提交數(shù)量減少40%，受益群眾超千人次。
創(chuàng)新服務(wù)模式——累計節(jié)省過橋成本1200萬元
“帶押過戶”的價值，不止于便利市民住房交易，更在于為企業(yè)發(fā)展注入強勁動能。禹城從企業(yè)需求出發(fā)，將“帶押過戶”從住宅類逐步拓展至工業(yè)、商業(yè)等全業(yè)態(tài)，并創(chuàng)新推出“按份持證+份額轉(zhuǎn)移”“帶押過戶+跨域融資”等服務(wù)模式，切實為企業(yè)減負，助其“輕裝上陣”闖市場。
禹城“帶押過戶”始于2023年住宅類業(yè)務(wù)試點?！爱敃r不少市民反映二手房交易‘過橋墊資’成本高、風險大，我們便先從住宅入手，聯(lián)合銀行推出相關(guān)服務(wù)。”禹城市不動產(chǎn)登記中心主任孫瑞介紹。隨著試點成熟，企業(yè)不動產(chǎn)交易的共性困境逐漸凸顯——工業(yè)企業(yè)的廠房、土地多抵押給銀行，轉(zhuǎn)讓時需先解押，動輒占用千萬元級流動資金，嚴重制約周轉(zhuǎn)效率。
瞄準工業(yè)廠房盤活難、交易門檻高的痛點，禹城出臺《禹城市工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓實施方案》，核心創(chuàng)新在于“按份持證+份額轉(zhuǎn)移”模式：支持企業(yè)按幢、層、間等物理單元分割登記，按份額抵押融資；同步設(shè)立快速辦理通道，將辦理時限壓縮至原來的40%。
禹城市瑞鑫房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)歷頗具代表性。該公司開發(fā)的十里望回族鎮(zhèn)夢想智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，此前售賣廠房時面臨“兩難”：需先還清1500多萬元貸款才能解押過戶，辦理周期長，且“一塊地一本證”限制抵押融資。如今依托“房地分割”政策，企業(yè)可按需分割登記、靈活融資。目前園區(qū)已有10余家企業(yè)入駐，其中6家拿到分割后的不動產(chǎn)權(quán)證，既增強了歸屬感，還能以多本產(chǎn)權(quán)證擴大抵押額度、盤活資產(chǎn)。
針對工業(yè)不動產(chǎn)“一本證共用導致融資受阻”的老問題，禹城進一步細化服務(wù)：提供新舊抵押權(quán)分段、雙預(yù)告登記、抵押權(quán)變更等三種服務(wù)模式，企業(yè)無須解押即可申請新貸。銀行統(tǒng)一提交申請后，登記機構(gòu)并聯(lián)審批，1個工作日內(nèi)高效完成抵押權(quán)相關(guān)登記手續(xù)，實現(xiàn)新舊貸款無縫銜接，徹底消除抵押物“空檔期”風險。
在商業(yè)領(lǐng)域，禹城則創(chuàng)新推出“帶押過戶+跨域融資”服務(wù)模式。該模式打破地域限制，支持買賣雙方和金融機構(gòu)自主選擇異地金融機構(gòu)參與融資，有效拓寬融資渠道、提升融資效率。
“這一系列創(chuàng)新不僅為企業(yè)開辟了融資新路徑——通過多本產(chǎn)權(quán)證靈活提需求，破解‘融資難、融資慢’，規(guī)避同宗不動產(chǎn)‘多押’風險；還提升了金融機構(gòu)積極性，實現(xiàn)政企銀三方共贏?！睂O瑞表示。數(shù)據(jù)顯示，政策實施以來，禹城已完成工業(yè)不動產(chǎn)分割登記23宗，辦理“帶押過戶”業(yè)務(wù)8件，為企業(yè)節(jié)省因“過橋”而產(chǎn)生的融資成本約1200萬元，撬動企業(yè)融資超6000萬元，幫助5家企業(yè)避免因流動性不足被迫處置資產(chǎn)，讓工業(yè)不動產(chǎn)從“沉睡資源”變成“流動資本”。
深化政銀企合作——“提存專戶”規(guī)避交易風險
“帶押過戶”涉及登記、金融、稅務(wù)等多個部門，任何一個環(huán)節(jié)“卡殼”，都會影響整體效率。禹城市打破部門壁壘，通過“提存專戶”“聯(lián)合導辦”等跨部門協(xié)作模式，為“帶押過戶”筑牢風險防線，確保業(yè)務(wù)安全、規(guī)范推進。
今年4月，山東宏釧新能源裝備有限公司計劃收購兩處工業(yè)地產(chǎn)，卻遭遇棘手難題：該廠房仍處于銀行抵押狀態(tài)，尚有數(shù)百萬元貸款未結(jié)清。買方擔憂付款后無法順利過戶，賣方顧慮過戶后難以收回款項，這一資金安全顧慮讓交易陷入停滯。
禹城市不動產(chǎn)登記中心了解情況后主動介入，建議采取“提存專戶”解決方案：買方將首付款以及銀行貸款均提存至公證處設(shè)立的“資金提存”專用賬戶上，銀行收到資金監(jiān)管通知后，同步協(xié)作辦理“帶押過戶”手續(xù)。待廠房過戶流程辦結(jié)，專戶資金即按約定精準劃轉(zhuǎn)——部分款項用于清償銀行抵押貸款、解除抵押登記，余款則安全轉(zhuǎn)至賣方賬戶。“全程資金由公證處監(jiān)管，每一步都有明確指引和保障，徹底打消了雙方顧慮，交易很快順利完成?！鄙綎|宏釧新能源裝備有限公司經(jīng)理孟召嶺感慨道。
交易的順利開展得益于禹城創(chuàng)新推出的“公證提存”服務(wù)機制。為保障“帶押過戶”資金安全、防控交易風險，禹城設(shè)立“帶押過戶交易資金提存專戶”，每年劃撥20萬元專項經(jīng)費用于“公證提存”服務(wù)，通過制度化保障避免交易糾紛——將買方購房款或企業(yè)轉(zhuǎn)讓款存入提存專戶，由公證處監(jiān)管，待過戶、抵押等全流程手續(xù)辦結(jié)后，再按約定將資金劃轉(zhuǎn)給賣方或用于償還貸款，從根本上杜絕“錢證兩空”風險。
跨部門協(xié)作的力量不止于此。禹城專門組建由市自然資源局牽頭，住建、稅務(wù)、司法等部門為成員的“帶押過戶”改革攻堅小組，同時聯(lián)合公證處、商業(yè)銀行等成立聯(lián)合導辦組。針對企業(yè)群眾在辦理中常遇的政策困惑、材料準備不規(guī)范等問題，導辦組提供“政策解讀—材料預(yù)審—權(quán)證辦理”全鏈條跟蹤服務(wù)，對跨行抵押、歷史產(chǎn)權(quán)糾紛等復雜業(yè)務(wù)，還提前介入梳理流程、打通堵點。今年以來，聯(lián)合導辦組已開展專項輔導23次，成功解決跨行抵押、產(chǎn)權(quán)糾紛等復雜問題15件?！拔覀儗⒗^續(xù)深化‘帶押過戶’的全覆蓋常態(tài)化建設(shè)，積極拓展‘跨省通辦’的‘朋友圈’，計劃與更多城市建立協(xié)同辦理機制，通過跨區(qū)域數(shù)據(jù)共享打破地域壁壘，進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記領(lǐng)域營商環(huán)境，讓便民利企的服務(wù)觸角延伸得更遠?！睂O瑞說。